Debida diligencia en una inversión EB-5: preguntas que un inversionista debería hacer antes de comprometer capital

Estructura del proyecto y de la empresa

• ¿Qué es exactamente la nueva empresa comercial y cuál es su relación con el proyecto subyacente?
• ¿Quiénes son el patrocinador, el desarrollador, el administrador y, en su caso, el centro regional, y cuál es el papel de cada uno?
• ¿El capital de los inversionistas se agrupa y cómo se despliega en el proyecto?
• ¿Qué derechos de gobierno tienen los inversionistas y qué decisiones pueden tomarse sin ellos?
• ¿Cómo se segrega, deposita en garantía o libera el capital, y bajo qué condiciones?

Metodología de creación de empleo

La creación de empleo es central en el programa y es donde se encuentran las preguntas de inversión y las migratorias.

• ¿Cómo se contabiliza la creación de empleo y quién la calcula?
• ¿En qué supuestos se apoya el análisis económico y qué ocurre con el conteo si la construcción se retrasa o se reduce?
• ¿Qué margen existe entre los empleos proyectados y los requeridos para todos los inversionistas de la oferta?
• ¿Cómo y cuándo se documentará la creación de empleo para efectos de la petición?

Estas preguntas deben revisarse con abogados de inmigración; USCIS publica los requisitos del programa y los formularios con los que se acreditan.

Estructura de capital y posición financiera

• ¿Cuál es la capitalización total y qué proporción corresponde a capital EB-5?
• ¿Dónde se ubica el tramo EB-5 frente a la deuda senior, la deuda mezzanine y el capital del desarrollador?
• ¿Cuánto capital propio del patrocinador está realmente en riesgo y de qué forma?
• ¿Qué sucede si la oferta no se coloca por completo? ¿El proyecto continúa y cómo?
• ¿Cuáles son las fuentes y condiciones del capital restante y son compromisos vinculantes?

Documentos de oferta

Lo que gobierna son los documentos de oferta, no los materiales de mercadeo.

• Lea íntegramente, con asesoría legal, el memorando de colocación privada, el contrato social o de sociedad y los documentos de suscripción.
• Contraste cada afirmación verbal o de folleto con aquello a lo que los documentos realmente obligan al patrocinador.
• Comprenda la sección de factores de riesgo en lugar de hojearla; suele ser la parte más informativa.
• Confirme cómo se realiza la oferta y bajo qué exención, y qué implica para la elegibilidad y los derechos de información del inversionista.

Plazos y supuestos

• ¿Cuál es el calendario de construcción y entrega, y cuál ha sido el historial de este patrocinador en proyectos comparables?
• ¿Qué tiempos de trámite se están suponiendo y se presentan como estimaciones y no como compromisos?
• ¿Cuál es la duración prevista de la inversión y qué rige una prórroga?
• ¿Cómo se informa a los inversionistas si cambian los supuestos?

Los tiempos de procesamiento de las peticiones los determina USCIS y están fuera del control de cualquier patrocinador o asesor. Todo plazo presentado debe tratarse como una estimación.

Salida y devolución del capital

• ¿Cuál es la fuente prevista de repago —refinanciamiento, venta, flujo de caja— y qué tan realista es bajo estrés?
• ¿Qué prioridad tiene el capital del inversionista en la salida?
• ¿Qué ocurre con la posición del inversionista si abandona el proceso migratorio o si se niega una petición?
• ¿Se garantiza algún rendimiento o repago? Comprenda por qué una garantía puede ser incompatible con el requisito de que el capital permanezca en riesgo.

Comisiones, conflictos y partes involucradas

• ¿Cuáles son todas las comisiones —administrativas, de gestión, del patrocinador, de intermediarios— y quién las recibe?
• ¿Quien presenta la oferta recibe compensación por la referencia y está revelada?
• ¿Qué relaciones entre partes relacionadas existen entre la empresa, el desarrollador, el contratista y el administrador?
• ¿Cuál es el historial litigioso, regulatorio y de entregas de los principales?

Los asesores que debería tener

• Abogados de inmigración de EE. UU. calificados e independientes del patrocinador para todo lo relativo a la petición.
• Un profesional de inversión o valores que revise la oferta por sus méritos financieros.
• Un asesor fiscal transfronterizo que cubra su país y Estados Unidos.
• Cuando el activo subyacente sea inmobiliario, un profesional que pueda evaluarlo con independencia del relato de la oferta.

La independencia importa más que la comodidad. Los asesores presentados por el patrocinador pueden ser perfectamente competentes, pero al menos una voz en la mesa no debería tener interés en que la operación se cierre.